Investir dans l’immobilier : toujours une bonne idée ?

Les marchés financiers traversent une période de difficultés et d’incertitudes. Une situation qui favorise les valeurs refuges comme l’ or (confirmée par les prix du métal jaune qui continuent de grimper) et l’investissement le plus apprécié des Italiens, l’immobilier .

Maintenant la question qu’il faut se poser, la maison est-elle toujours considérée comme un havre de paix?

Oui, mais avec des concepts différents que par le passé. Chacun sait que l’immobilier est en crise et le restera peut-être pendant un certain temps; si l’inflation recommençait à galoper, la valeur refuge par excellence redeviendrait telle.

Pas de manière généralisée. En Italie, les actifs immobiliers sont souvent obsolètes, mal entretenus et caractérisés par des coûts de gestion élevés. Tout ce qui a ces caractéristiques doit être oublié.
Les maisons doivent être de qualité d’un point de vue environnemental, avec des coûts d’entretien réduits et surtout un rapport qualité-prix compétitif. C’est un nouveau concept: le mot performance est généralement utilisé pour les voitures ou les ordinateurs, pas pour les maisons. Mais aujourd’hui, il entre également sur scène pour ce dernier.
Cela signifie la possession de caractéristiques essentielles: faible consommation d’énergie, satisfaite par des sources renouvelables, utilisation de systèmes de récupération de chaleur de l’air sortant, protections thermiques, présence de domotique, recyclabilité des composants, diffusion dans toutes les salles de technologie de l’information, systèmes des systèmes sophistiqués de sécurité et de filtration de l’eau. La position protégée par rapport aux principaux axes de communication, même avec un accès facile aux transports publics, est un autre facteur important.

Tout cela peut nous faire penser à une maison idéale, qui en fait n’existe pas. Mais ce n’est pas le cas. Celui qui achète une maison aujourd’hui doit réfléchir à sa valeur dans dix ou vingt ans. S’il part d’un ancien «produit», il aura beaucoup de mal à le placer dans le futur. Comment pouvez-vous dire? Evaluer le niveau d’un éventuel loyer. Si le rendement annuel est inférieur à 3-3,5%, il y a un problème dans le choix de la propriété. Les données se réfèrent aux conditions normales du marché. La crise conduit actuellement à une baisse des prix de location.

Investir dans un bien immobilier à l’étranger est-il toujours une garantie?

Seulement dans quelques cas. Qui s’identifient dans les grandes capitales européennes, dans les villes allemandes et dans les stations touristiques françaises – mer et montagne. Dans une phase d’instabilité telle que celle actuelle, il vaut mieux éviter les destinations émergentes, comme par exemple la Tunisie et la Turquie pour la Méditerranée, le Brésil et le Panama pour l’Outre-mer.

Une attention particulière doit être accordée aux aspects fiscaux. Les acheteurs négligent souvent d’évaluer leur impact. Les impôts sur les revenus immobiliers varient de 15 à 17% en Allemagne à près de 50% en Suisse, où un étranger ne peut pas proposer son appartement à la location.
Des taxes locales sont alors ajoutées, qui dépendent – selon le cas de différents facteurs (valeur – type de classement – nombre de chambres ou autre). A cela s’ajoute la taxe foncière sur la propriété à l’étranger, dite Ivie , récemment introduite en Italie, qui posait de nombreux problèmes de formulation. Il est égal à 0,76% du
valeur, mais permet une déductibilité des impôts fonciers payés dans le pays où se trouve la maison, avec divers ajustements qui nécessitent inévitablement l’intervention d’
un spécialiste pour une application correcte.

Il est clair comment la brique dans un havre de paix étranger peut devenir un piège de coûts directs et indirects. Le choix doit donc être considéré.

Pour le moment, les deux options les plus intéressantes de toutes concernent l’Allemagne, à savoir Berlin et certaines stations de montagne, où les prix d’achat sont élevés,
mais moins qu’en Italie, et la rentabilité des loyers est plus que satisfaisante.
Dans les deux cas, il est également possible d’obtenir un rendement du capital supérieur à 5% net par an, avec des perspectives de plus-values ​​futures sur la valeur de l’actif.

Il y a ceux qui pensent même qu’un mécanisme financier à effet de levier, obtenu à partir d’un certain capital non négligeable, investi dans une première propriété, sur laquelle on obtient alors une hypothèque à taux fixe, résolument compétitif dans ce pays, pour être réinvesti dans un une autre maison avec un prix inférieur à la première et ainsi de suite, pourrait augmenter un patrimoine – dans le cas investi dans des maisons allemandes – de manière visible sur quelques années.
Pour la plupart des gens, une telle hypothèse semble pure folie! En fait, il y a ceux qui l’ont expérimenté avec succès même sur la Côte d’Azur depuis des années lointaines. Mais – comme on dit – une hirondelle ne fait pas le printemps.